Crédit immobilier : à quel prêt avez-vous droit ?

Bonne nouvelle : les taux d’intérêt des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Les temps sont donc propices à l’achat d’une résidence principale.

Mais ne prenez pas pour autant le crédit à la légère. Car lorsque l’emprunt porte sur plusieurs dizaines voire plusieurs centaines de milliers d’euros, chaque point de pourcentage et chaque terme du contrat ont leur importance.

Evaluer votre capacité d'emprunt

Bien avant d’entreprendre vos recherches et d’effectuer les visites de logements, prenez rendez-vous avec votre banque pour vérifier quel montant vous pourrez emprunter et ainsi valider votre budget.

Rien ne vous empêche aussi de contacter l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) pour vous informer sur d’éventuelles aides ou subventions locales.

Pensez à débloquer le prêt de votre plan d’épargne logement (PEL)ou le prêt d’accession sociale (PAS). 

Le prêt bancaire, ouvert à tous

• Pour qui ? Emprunter n’est pas un droit : chaque banque est libre d’accorder ou non un crédit immobilier à un client en fonction de ses revenus et de son profil. En général, votre taux d’endettement, c’est-à-dire l’ensemble de vos mensualités de crédit, doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. Calculez surtout ce qui vous restera pour vivre chaque mois, après déduction des mensualités de votre prêt.
• Montant du crédit. Il dépend de votre capacité de remboursement mensuelle, du taux du crédit et de la durée. Il est recommandé de se constituer un apport, couvrant au strict minimum les frais de notaires de l’opération. Les banques prêtent sur des durées comprises entre dix et trente ans, mais la majorité des crédits immobiliers sont octroyés sur dix-huit ans environ. Rien ne vous empêche, cependant, de rembourser ce crédit par anticipation si vous revendez le bien dans quelques années pour emménager ailleurs, par exemple. Le taux des crédits immobiliers est librement fixé par les banques en fonction de plusieurs indices économiques et financiers (comme l’OAT 10 ans). Aujourd’hui le taux d’emprunt est de moins de 3 % sur la plupart des durées.
• Comment l’obtenir ? Vous devez prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire afin d’étudier votre capacité d’emprunt, mais faites aussi jouer la concurrence. Pour trouver le meilleur prêt sur le marché, vous pouvez contacter un courtier en crédit.
• Notre conseil. Que vous soyez primo-accédant ou non, ce prêt bancaire est obligatoire pour acheter votre résidence principale. Soyez attentif non seulement au montant de la mensualité mais aussi à l’assurance emprunteur, qui, en cas de décès, prendra en charge le remboursement du capital restant dû.

Le prêt à taux zéro, pour acheter dans le neuf

• Pour qui ? Le prêt à taux zéro (PTZ) intervient en complément d’un crédit immobilier classique. Réformé une nouvelle fois le 1er octobre 2014, il est accordé aux ménages qui achètent ou font construire pour la première fois leur résidence principale dans le neuf. Il est soumis à des conditions de ressources. Pour en bénéficier, il convient d’afficher au maximum un revenu fiscal de référence compris entre 22 000 € et 115 200 € par an selon la région et la composition de la famille (avis d’imposition 2013 pour un PTZ demandé en 2015). En outre, le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique.
• Montant du crédit. Il varie en fonction de la composition de la famille ainsi que de la région où se situe le bien (le territoire étant divisé en quatre zones). Par exemple, une famille nombreuse achetant un bien en zone C bénéficiera des meilleures conditions. Les zones (A, B1, B2 et C) sont définies en fonction de la taille des agglomérations et de leur marché immobilier. Paris, Lille, Marseille se situent en zone A, tandis que la majorité des villes de 50 000 à 250 000 habitants se trouvent en zone B2. Le montant du prêt est plafonné entre 18 000 € et 89 700 € selon les cas, toutes zones confondues. Le souscripteur rembourse le PTZ par mensualités sur douze à vingt-cinq ans. Il peut bénéficier, sous conditions de revenus, d’un différé de remboursement, variant de huit à quatorze ans après l’octroi du prêt.
• Comment l’obtenir ? Le PTZ est accordé par toutes les banques ayant signé une convention avec l’État. Dans la pratique, vous monterez le dossier de PTZ en même temps que celui de votre crédit classique, quel que soit l’établissement choisi.
• Notre conseil. Le PTZ est un excellent complément du crédit bancaire classique pour ceux qui y ont droit.

Le prêt Action logement, pour les salariés

• Pour qui ? Autrefois dénommé 1 % logement, le prêt Action logement est réservé aux salariés (ou aux retraités depuis moins de 5 ans) des entreprises non agricoles de dix salariés au minimum. Pour en bénéficier, il faut acheter pour la première fois votre résidence principale dans l’ancien ou dans le neuf (construction et achat du terrain compris) et percevoir un revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds du prêt locatif intermédiaire (par exemple de 54 320 € en zone C à 89 165 € en zone A pour une famille de 4 personnes). Consultez votre avis d’imposition 2013 (ou 2014 s’il est plus favorable) pour un prêt demandé fin 2014. Attention, le logement doit répondre à des conditions de performance énergétique.
• Montant du crédit. Le prêt Action logement varie entre 7 000 € et 25 000 €, dans la limite de 30 % du montant de l’acquisition, en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. Ce montant peut être majoré de 5 000 € à 10 000 € pour les salariés en mobilité professionnelle, les jeunes de moins de 30 ans ou dans le cadre de la vente de certains logements HLM. La durée de remboursement s’élève à vingt ans au maximum. Le taux du crédit s’établit à 1 % pour 2015.
• Comment l’obtenir ? Déposez une demande de prêt Action logement auprès de votre employeur, qui est libre de vous faire bénéficier ou non du dispositif. Dans la pratique, c’est l’organisme chargé de collecter les cotisations des entreprises à l’effort de construction, le Comité interprofessionnel du logement (CIL), qui gère le dossier de crédit.
• Notre conseil. Le prêt Action logement constitue un véritable coup de pouce pour financer votre opération. Vérifiez, en amont de votre recherche d’appartement ou de maison, que vous pouvez bénéficier du dispositif et dans quelle proportion auprès du service relations humaines de votre employeur ou du CIL.