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Acheter, vendre, investir...

Publiée le 28/03/2016

Acheter, vendre, investir... l'immobilier en 11 questions-réponses

SeLoger répond à vos interrogations concernant le marché immobilier. © gradt

Avec un projet dans un coin de la tête ou par simple curiosité, il est bien possible que vous vous posiez certaines questions au sujet du marché immobilier.

1. Investir plutôt dans le neuf ou l’ancien ?

À vous de peser le pour et le contre ! Le neuf coûte en moyenne 20 % plus cher à l’achat que l’ancien, mais les biens neufs respectent scrupuleusement les normes en vigueur et ne nécessitent pas de gros travaux dans les années qui suivent. Les logements anciens sont, quant à eux, proposés à des prix plus bas mais il faut souvent prévoir une enveloppe supplémentaire pour couvrir divers frais (rénovation, remise aux normes...).

2. Quelle est la bonne surface pour un investissement locatif ?

Les studios, les deux pièces et les trois pièces offrent statistiquement de meilleurs rendements que les très grands appartements ou maisons. Cela s'explique principalement par le fait que les familles avec enfants privilégient souvent l’achat à la location.

3. L’immobilier demeure-t-il une valeur refuge ?

Même en temps de crise, la pierre reste une valeur refuge. Il faut cependant rester vigilant et viser des marchés porteurs. Le succès de l'immobilier réside surtout dans la volonté de nombreux Français de devenir propriétaire.

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Actuellement, les taux d’intérêts sont à un niveau historiquement bas. L’occasion ou jamais d'accéder à la propriété ou d’investir dans un bien locatif.

4. Faut-il d’abord acheter ou vendre ?

Tout dépend de votre situation personnelle. De nombreux critères sont à prendre en compte, comme un éventuel prêt immobilier encore en cours. Si vous envisagez de vendre avant d’acheter, il vous sera peut-être nécessaire d’habiter un bien en location durant un temps. En revanche, dans l’hypothèse d’un achat avant la vente, si vous avez un prêt en cours, vous serez dans l’obligation de souscrire un prêt relais, solution qui doit être envisagée avec prudence et uniquement si vous avez toutes les chances de vendre vite. Dans le cas inverse, elle risque de vous coûter extrêmement cher.

5. Quel est le montant maximum accordé par les banques pour un prêt ?

En règle générale, les mensualités d’un crédit immobilier ne doivent pas dépasser 33 % des revenus mensuels nets. Le taux d’endettement accepté varie toutefois selon chaque demande et dépend notamment du reste à vivre, de la composition de la famille, de la durée du prêt mais aussi de la nature des revenus. Par exemple, les allocations familiales ne sont pas prises en compte alors que les pensions alimentaires reçues sont comptabilisées.

6. Ai-je droit au prêt à taux zéro ?

Pour être éligible au prêt à taux zéro, vous ne devez pas être propriétaire depuis 2 ans et respecter le plafond de ressources. De plus, le prêt doit concerner votre résidence principale pour un logement neuf ou ancien à rénover. Son montant est limité en fonction de la taille du ménage ainsi que de la localisation du logement et ne peut excéder 40 % du total des prêts.

7. Quel est l’apport minimum demandé par les banques ?

Les banques demandent généralement un apport minimal de 10 % de la valeur du bien, frais de notaire et de garantie compris. Si vous passez par un professionnel, prévoyez également les frais d'agence dans votre budget. Toutefois, dans le cas d'un investissement locatif ou d'un prêt travaux, la banque finance parfois la totalité de l’opération.

8. Vaut-il mieux rénover son bien ou le vendre en l’état ?

La rénovation n’est pas une obligation… si vous n’êtes pas pressé. En revanche, pour vendre vite et sans négociation, rénover est essentiel. En effet, la majorité des acheteurs potentiels privilégiera un bien déjà rénové plutôt que d'avoir à entreprendre des gros travaux.

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Rénover n'est pas toujours synonyme de gros travaux... En effet, quelques astuces de home staging peuvent parfois suffire à redonner un coup de jeune à votre logement en vue d'une vente.

9. Le mandat exclusif est-il plus efficace que le mandat simple ?

La réponse est oui. Pourtant, les vendeurs pensent souvent qu’ils augmentent leurs chances en multipliant les mandats simples auprès de plusieurs agences. Or, dans les faits, 40 % des ventes conclues par les agences immobilières sont issues de mandats exclusifs alors que ces derniers ne représentent que 15 % des mandats signés. De plus, en confiant votre bien à un seul agent, il sera plus motivé par la vente car il aura la certitude de voir son investissement récompensé.

10. Quels sont les diagnostics obligatoires pour un achat immobilier ?

Lors d'une transaction immobilière, la loi impose la réalisation de plusieurs diagnostics :

  • Mesurage de la surface Carrez pour les appartements ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Diagnostic termite ;
  • Diagnostic plomb ;
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) ;
  • Contrôle de la sécurité des installations au gaz ;
  • Contrôle de l’installation électrique.

11. Un vendeur peut-il refuser une offre au prix du mandat ?

Oui. Si l’acheteur formule une offre au prix du mandat, le vendeur n’a pas obligation de l’accepter. En revanche, s’il refuse, le mandataire est en droit de réclamer sa commission au vendeur, car il a accompli sa mission.

Bon à savoir

Pour toute autre question, vous pouvez également trouver des réponses auprès d’un conseiller en immobilier. Lui-seul pourra vous orienter avec la plus grande précision vers les meilleures solutions dans votre situation.

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